Mietnomaden: So schützen Sie sich vor Mietausfällen

Mietnomaden (oder auch Mietpreller) sind Personen, die ein Haus oder eine Wohnung mit dem Vorsatz mieten, niemals die Miete und Nebenkosten zu bezahlen. In vielen Fällen führt erst eine Räumungsklage dazu, dass sie das Mietobjekt verlassen.

Wie ihre Namensvetter ziehen Nomaden häufig um. Das Verlassen des gemieteten Hauses oder der Wohnung kann dabei durchaus überstürzt passieren. Als Abschiedsbrief findet der Vermieter nur die vielen ungeöffneten Mahnungsschreiben vor.

Neben den offenen Mietrechnungen hinterlassen diese das Mietobjekt dabei oft in verwüsteten Zustand. Um das Haus oder die Wohnung wieder in Stand zu setzen, stehen hohe Investitionskosten für Reinigung, Reparaturarbeiten und Co an. Auf die bleibt der Vermieter in den meisten Fällen selbst sitzen.

Ein gepflegtes Erscheinungsbild und seriöses Verhalten sind ein Garant für eine pünktliche Mietüberweisung? Leider nein, rein äußerlich sind Mietnomanden von zahlungswilligen Mietern nicht zu unterscheiden. Auch der Beruf ist kein Ausschlusskriterium, denn Mietpreller sind in jeder Gesellschaftsschicht zu finden. Beim Schutz hilft:

1. Mieterselbstauskunft
   Holen Sie grundlegende Informationen zu dem Mieter ein. Werden hier falsche Angaben gemacht, können Sie den Mietvertrag anfechten und haben einen Kündigungsgrund.
2. Kopie des Passes/Personalausweis
3. Bonitätsprüfung

   Um zu überprüfen, ob der neue Mietkandidat zahlungsfähig ist, kann die Zahlungsfähigkeit des Mieters geprüft werden. Fordern Sie entweder eine entsprechende Selbstauskunft ein oder beantragen Sie die Daten zur Selbsteinsicht beim KSV1870. Auch wenn dabei Kosten anfallen, sind diese im Gegensatz zu den hohen Kosten, um den Mietnomaden wieder loszuwerden, gut investiert.

   Online können Sie bei der österreichischen Justiz die Insolvenzdatei einsehen, um so laufende Konkursverfahren wegen Zahlungsunfähigkeit Ihrer Mietwerber zu prüfen. Dafür brauchen Sie nur den Namen und gegenwärtige Adresse.

4. Gehaltsnachweise

   Aufschluss darüber, ob der potenzielle Mieter sich die Wohnung leisten kann, gibt der Gehaltsnachweis. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, holen Sie eine Bestätigung über die aktuelle Beschäftigung beim jeweiligen Arbeitgeber ein.

5. Mietkaution & erste Miete vor dem Einzug

   Noch vor der Schlüsselübergabe sollte die erste Monatsmiete sowie die Mietkaution beglichen sein. So gibt es eine Rücklage für eventuelle Schäden.

   Eine feste Vorgabe für die Höhe der Kaution gibt es nicht. In der Regel liegt sie bei drei Brutto-Monatsmieten.

6. Zentrales Melderegister (ZMR)

   Auch eine historische Abfrage aus dem ZMR hilft, den Mieter besser einzuschätzen: Hat sich seine Meldeadresse in den letzten Jahren sehr häufig verändert (sprich ist der Mieter in den letzten Jahren oft umgezogen), gibt das Rückschluss auf sein Mieterverhalten.

7. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Vorvermieterbescheinigung

   Fragen Sie Ihren neuen potenziellen Mieter nach den Kontaktdaten sowie einer Referenz seines bisherigen Vermieters. Diese Maßnahme hat sich als gutes Mittel erwiesen, um potenzielle Mietausfälle gleich im Vorfeld zu erkennen.

Mietnomaden sind in jedem Berufsstand in allen Gesellschaftsschichten zu finden. Dementsprechend gibt es nicht das eine Beuteschema für Wohnungen oder Häuser. Tendenziell werden aber folgende Mietobjekte häufiger „besetzt“ als andere:

• Gegenden mit hohem Leerstand
  Da hier das Angebot an Mietern nicht hoch ist, sind Vermieter in vielen Fällen froh, überhaupt einen neuen Mieter gefunden zu haben. Häufig ist der Vorabcheck des Mietwerbers nur in abgespeckter Form oder fällt völlig weg. Nicht zahlungswillige Mieter haben daher ein leichtes Spiel.
• Teure Wohnungen (z.B. in der Innenstadt)

  Da der Mietnomade nicht vor hat, zu bezahlen, schreckt er auch nicht vor hohen Mietkosten zurück.

• Mietverträge mit langer Vertragslaufzeit

  Mietnomaden wollen so lange wie möglich „kostenlos“ in Mietobjekten verweilen. Daher werden tendenziell keine befristeten Mietverhältnisse eingegangen.

In den letzten Jahren wurden immer wieder Rufe von Vermietern nach einer „schwarzen Liste“ für zahlungsunwillige Mieter laut. Da der Mietschutzverband die Persönlichkeitsrechte der Mieter gefährdet sieht, gibt es aber auch weiterhin keine Mietnomadenliste in Österreich.

In österreichischen Nachbarländern wie in Deutschland ist eine Mietnomadendatenbank bereits Realität.

Ihre neuen Mieter waren Ihnen gleich auf den ersten Blick sympathisch. Deshalb fand die Schlüsselübergabe ohne viel Aufwand statt. Während die erste Miete noch pünktlich überwiesen wurde, blieben alle weitere Zahlungen wie die Kaution und weitere Monatsmieten jedoch aus.
Ein paar Monate nach ignorierten Mahnungsschreiben wird es traurige Gewissheit:  Sie sind einem Mietnomaden auf dem Leim gegangen. Wie werden Sie ihn wieder los und können das Übel in Grenzen halten?

1. Mahnung
   Reagieren Sie schnell: Wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete erhalten haben, sollten Sie handeln und ein Mahnungsschreiben verschicken.
2. Schriftliche Kündigung
   Wird die Miete nach Ablauf einer „angemessenen Frist“ (muss vorab schriftlich vereinbart werden, üblicherweise zwei Wochen) nicht beglichen, sprechen Sie Ihrem Vermieter die fristlose Kündigung in schriftlicher Form aus. Auch das Verwüsten der Wohnung ist ein Kündigungsgrund.
3. Räumungsklage einreichen
   Der Mietnomade will trotz der fristlosen Kündigung die Wohnung nicht verlassen? Reichen Sie eine Räumungsklage nach weiteren zwei Wochen ein.
4. Warten auf rechtskräftiges Urteil
   An dieser Stelle heißt es, geduldig sein: Erst, wenn der Mietnomade nach weiteren zwei Monaten nicht die Wohnung verlassen hat, schaltet sich das Gericht ein. Bis zu zehn weitere Monate kann es dauern, bis die rechtskräftige Räumungsklage bestätigt ist.
5. Zwangsräumung
   Nach dem Gerichtsurteil wird im Regelfall für den Mietnomaden eine weitere Frist festgelegt, bis wann er das Mietobjekt räumen muss. Passiert das nicht, können Sie beim zuständigen Bezirksgericht die gerichtliche Durchsetzung der Räumung (Exekution) beantragen. Es kommt es zur Zwangsräumung (Delogierung) durch den Gerichtsvollzieher.

In Summe kann es mehr als ein Jahr nach Aussprechen der fristlosen Kündigung dauern, bis der Mietnomade seine Zelte woanders aufschlägt. Auf die anfallenden Kosten für den Gerichtsprozess, den Anwalt, die Räumung und die Reparaturarbeiten bleibt in der Praxis der Vermieter meistens selbst sitzen.

Pfändung

Durch die Pfändung des Mieters kann später zwar etwas Geld zurückgeholt werden. Doch auch dieser Schritt braucht weiteren rechtliche Schritte wie einem Exekutionsantrag bei Gericht, was wiederum Kosten verursacht. Der Exekutionstitel kann bereits bei der Räumung geltend gemacht werden.
Der Wehrmutstropfen dabei? Dieser Antrag lohnt sich nur, wenn es beim Mietnomaden etwas zu holen gibt. Der Exekutionstitel ist 30 Jahre lang gültig, d.h. wenn der Mietnomade später zu Geld kommt, kann es immer noch gepfändet werden.

Keine Selbstjustiz

Der Weg, bis der Mietnomade die Wohnung schließlich räumt, kann ein langer sein. Die Rechnungen häufen sich dabei weiter. Auch wenn es verlockend klingt, ist von Selbstjustiz des Vermieters abzuraten.  
Strom oder Wasser abdrehen, Schlüssel austauschen und ähnliches kann vor Gericht als Besitzstörung oder Selbstjustiz gewertet werden. So kann der Mietnomade den Spies umdrehen und hat – auch wenn es abstrus wirkt – einen Klagegrund gegen den Vermieter.

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