Richtwertmietzins in Österreich

Die Richtwertmiete gilt für folgende Wohnungen:

1. Mietrechtgesetz
   Die Wohnung unterliegt voll dem Mietrechtsgesetz (MRG).
2. Mietvertrag nach 1994
   Der Mietvertrag wurde nach dem 01.03.1994 abgeschlossen.
3. Altbauwohnung
   Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist vor dem 01.07.1953 gebaut worden.
4. „Mietrechtliche Normwohnung“
   Nach §2 des Richtwertgesetz ist die Wohnung eine „mietrechtliche Normwohnung“, wenn sie:
   • eine Nutzfläche zwischen 30 und 130 m² hat.
   • im „brauchbaren Zustand“ ist und aus Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC und Bad besteht.
   • eine Heizung hat.
   • sich in einem Gebäude im „ordnungsgemäßen Erhaltungszustand“ befindet.

Vereinfacht gesagt, betrifft der Richtwert somit alle Altbauwohnungen, die vor 1953 erbaut wurden und kleiner als 130 m2 sind. 

Das Richtwertgesetz regelt seit dem Jahr 1994 die Neuvermietung von Altbauwohnungen in Österreich. Dabei wird der Richtwertmietzins folgendermaßen berechnet:

Richtwertmiete = Richtwert + Zuschläge – Abschläge

Im Regelfall werden die Richtwerte alle zwei Jahre am 01. April festgesetzt. Dadurch werden bestimmte Mieten an den Verbraucherpreisindex bzw. an die Inflation angepasst.

Dieser Zwei-Jahres-Rhythmus kam aufgrund der Coronapandemie etwas aus dem Takt: Zur Entlastung der Mieter wurde im Jahr 2021 die Indexanpassung ausgesetzt und erst am 01. April 2022 vorgenommen. Zum letzten Mal wurde der Richtwertmietzins am 01. April 2023 um 8,6 % erhöht. In den folgenden Jahren soll eine Anpassung wieder alle zwei Jahre erfolgen.

Aktuell gelten die folgenden Werte (laut BGBLA II 2023/81) für Altbau:

Demnach sind die Richtwerte im Burgenland mit 6,09 € pro m² am günstigsten, während sie in Vorarlberg am teuersten (10,25 € pro m²) sind. Durchschnittlich sind Altbauwohnungen in Österreich 72 m² groß. Demnach ergibt sich für diese Wohnungsgröße folgende, neuen Richtwerte:

Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten für gemeinnützige Wohnungen dürfen bis 2027 um höchsten 5 Prozente pro Jahr steigen.

Wichtig: Für die Berechnung der Zuschläge gilt immer der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Auf eine vertragliche Regelung nicht vergessen, die da lauten könnte wie folgt:

1. Die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, weist eine Lage auf, die besser ist als die durchschnittliche Lage aufgrund [der Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln / der vorhandenen Bildungseinrichtungen / der vorhandenen Nahversorgungsmöglichkeiten / der vorhandenen Gesundheitsversorgung / dem vorhandenen Grünraum / von Grundkostenanteilen].
2. Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände wurden den Mietern in Schriftform vor oder bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben.

Abschläge

Der Richtwertmietzins kann unter Umständen aber durch Abschläge vermindert werden. Denn Mieter können Ansprüche geltend machen, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses u.a. folgende Umstände vorlagen:

• Fehlendes Bad/WC
• Fehlende Heizung
• Fehlender Vorraum
• Fehlender Keller
• Überdurchschnittlich hohe Lärmbelästigung
• Tote Winkel wie Dachschrägen/unbrauchbare Flächen
• Abschlag für Befristung
  Wenn der Mietvertrag befristet ist, sieht das Gesetz einen Abschlag von 25 Prozent vor. Der Mieter kann unrechtmäßige Zahlungen von bis zu zehn Jahren zurückfordern.

Auch bei Abschlägen gibt es immer wieder Diskussionsbedarf. Der Vermieter sollte sich daher im Vorfeld ausreichend informieren, sodass er seine rechtlichen Möglichkeiten kennt und den korrekten Mietzins festlegt.

Gesamtbewertung für Zu- & Abschlägeberechnung

Die Berechnung der Zu- & Abschläge soll das Mietobjekt immer in seiner Gänze bewerten werden. Diese Gesamtbewertung orientiert sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens. Es kommt dabei auf die konkreten Gegebenheiten des Mietobjektes an.

Beispiel: Lage
Der OGH entschied 2021 ( 5 Ob 104/21m), dass eine Wohnung, die innerhalb des Wiener Gürtels überdurchschnittlich günstig gelegen ist, nur mit Abstrichen wegen der Lage vermietet werden kann. Dies wird nicht nur mit dem Verkehrslärm, sondern einer "vorherrschende Kleinkriminalität" begründet.

Beispiel: Berechnung für Zuschlag für Energieeffizienzmaßnahmen
Hier wird der Zuschlag nicht aufgrund der Investitionskosten des Vermieters oder der Betriebskostenersparnis des Mieters festgesetzt, sondern daran, ob und wie dadurch der Wohnwert gegenüber der Normwohnung erhöht wird. Ein Zuschlag zum Richtwertmietzins von in Summe 35,5 % erscheint vertretbar für

• Energieeffizienzmaßnahmen, konkret Fassadendämmung, Isolierglasfenster, Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschoßdecke (10 %),
• den überdurchschnittlich guten Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Gebäudes (10 %) sowie
•  das Vorhandensein von Aufzug, Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum, moderner Waschküche und Fernwärmeversorgung (15,5 %).

Kategoriemietzins

Wenn der Mietvertrag zwischen dem 01.01.1982 und dem 01.03.1994 unterzeichnet wurde, gilt die Kategoriemiete. Sie ist an den den Verbraucherpreisindex (VPI) 2000 angepasst. Nur wenn die Inflation über 5 % steigt, wird der Kategoriemietzins angepasst.

Die Kategoriemieten wurden zuletzt im Juli 2023 um 5,5 Prozent erhöht. Somit gelten aktuell die folgenden Werte:

* Bei exklusiver Nutzung Kategorie C.

Kurzzeitmieten

Die Kurzzeitmiete bedient sich einer Ausnahmeregelung, welche in § 1 Abs. 2 Z 3 MRG geregelt ist. Die Vollausnahme gem. § 1 Abs. 2 Z 3 MRG kann nur zur Anwendung gelangen, wenn:

• der befristete Vertrag die ursprüngliche oder verlängerte Dauer von einem halben Jahr nicht übersteigt,
• es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B gem. § 15 Abs. 1 Z 1 und 2 MRG handelt,
• und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet.

Ebenso in den Vollausnahmebereich fallen Wohnungen oder Wohnräume, die von dem Mieter nur als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden (§ 1 Abs. 2 Z 4 MRG). Weiters ausgenommen sind Wohnobjekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei eigenständigen Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhäuser; gem. § 1 Abs. 2 Z 5 MRG).

Kurzum: In diesen Fällen müssen sich die Mieten weder am Kategoriemietzins noch am Richtwert orientieren.

Aus Sicht der Vermieter sollte jeder Mietvetrag eine sogenannte Wertversicherungsklausel beinhalten. Sie regelt, dass der Vermieter den Mietzins erhöhen kann, um die Inflation auszugleichen.

Wie beim Festlegen der Miethöhe spielt auch hier das Datum des Vertragsabschlusses eine Rolle für die Regelung:

• Wurde der Mietvertrag nach 1994 abgeschlossen, orientiert sich der Mietzins an den Richtwerten.
• Bei älteren Mietverträgen gilt meistens der Kategoriemietzins.
• Wenn beides nicht zutrifft, greift der angemessene Mietzins. Dabei wird der Betrag anhand der Größe, Art, Lage, Beschaffenheit und Ausstattungs- sowie Erhaltungszustand berechnet.

Damit die Indexanpassung rechtmäßig ist, muss der Vermieter den Mieter mindestens 14 Tage vor Erhöhung der Miete schriftlich benachrichtigen. So kann der angepasste Mietzins ab dem nächsten Monat geltend gemacht werden. Wenn beispielsweise im April ein neuer Richtwert bekannt gegeben wird, kann die Miete erst ab Mai erhöht werden.

Wichtig! Gibt es keine Wertversicherungsklausel im Mietvertrag, kann eine Indexanpassung nicht geltend gemacht werden.

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